التاجموعتي - مافيا العقار - السياسة العقارية التاجموعتي يكشف تفاصيل الحرب ضد مافيا العقار واستراتيجية السياسة العقارية

• 

  تيلي ماروك

  نشرت في : 27/07/2020

انعقد مؤخرا، الاجتماع الثاني للجنة الوزارية الدائمة للسياسة العقارية، الذي خصص للوقوف على تقدم إنجاز الاستراتيجية العقارية الوطنية ومخطط عمل تنفيذها، وتم إحداث هذه اللجنة في إطار تنزيل مخرجات المناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة، المنعقدة يومي 8 و9 دجنبر 2015 بالصخيرات، لتكون آلية مؤسساتية لتنسيق تدخلات القطاعات، وضمان التقائية السياسة العمومية للدولة في مجال العقار، ودعا الملك محمد السادس في رسالته الموجهة للمناظرة إلى اعتماد استراتيجية وطنية شمولية وواضحة المعالم تروم تثمين العقار وإدماجه في التنمية، وتنزيلها في شكل مخططات عمل تتضمن كافة الجوانب المتعلقة بتصور وتنفيذ هذه السياسة. وفي هذا الحوار يكشف المنسق الوطني لإنجاز الاستراتيجية، كريم التاجموعتي، المدير العام للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، المراحل التي تم قطعها في بلــورة اســتراتيجية وطنيــة جديــدة للسياســة العقاريــة للدولــة، وكذلك حصيلة الوكالة في التحفيظ العقاري، ودورها في محاربة شبكات السطو على عقارات الغير.

انعقد خلال الأسبوع الماضي، الاجتماع الثاني للجنة الوزارية الدائمة للسياسة العقارية، الذي خصص للوقوف على تقدم إنجاز الاستراتيجية العقارية الوطنية ومخطط عمل تنفيذها، ما هي أبرز خلاصات هذا الاجتماع؟

دعا صاحب الجلالة الملك محمد السادس نصره الله وأيده، في رسالة ملكية سامية، موجهة إلى المشاركين في المناظرة الأخيرة حول العقار، إلى اعتماد استراتيجية وطنية شمولية وواضحة المعالم، وتنزيلها في شكل مخططات عمل، حيث أكد جلالته حفظه الله على أهمية هذه الاستراتيجية ودورها في الرفع من مردودية ونجاعة السياسة العقارية للدولة، كرافعة أساسية للتنمية المستدامة، كما أعطى جلالته، موافقتة السامية بتعيين المدير العام للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، كمنسق وطني لإعداد وتنزيل هذه الاستراتيجية.

وفي هذا الإطار، تم تشخيص شامل للوضعية الراهنة وتنظيم عدة ورشات عمل لما يفوق 15 شهرا تقريبا من أجل إعداد هذه الاستراتيجية التي توجد الآن في مراحلها النهائية. وقد تم إشراك جميع الفرقاء المعنيين من وزارات ومؤسسات عمومية ومهنيين وخبراء في المجال العقاري، وقدمت يوم الأربعاء 15 يوليوز الجاري، تقريرا مرحليا حول وضعية تقدم أشغال هذه الاستراتيجية أمام اللجنة الوزارية الدائمة للسياسة العقارية.

باعتباركم منسق إعداد الاستراتيجية الوطنية للسياسة العقارية، أين وصلت مراحل إعداد هذه الاستراتيجية؟

في المرحلة الأولى، قمنا بتشخيص دقيق وشمولي لوضعية العقار بالمغرب، وتطلب منا هذا التشخيص مدة ستة أشهر من العمل المتواصل، من خلال تنظيم عدة ورشات موضوعاتية شارك فيها مختلف المتدخلين، من وزارة الداخلية في شخص مديرية الشؤون القروية، ووزارة الفلاحة ووزارة السكنى وسياسة المدينة ووزارة الصناعة والتجارة ووزارة الأوقاف وغيرها، وبعد القيام بعملية التشخيص توصلنا إلى تحديد أبرز الإشكاليات التي تواجه العقار بالمغرب، وتم حصرها في 20 إشكالية، وكل إشكالية تتضمن نوعا من العراقيل التي تواجه مسيرة العقار بالمغرب، وبعد هذا التشخيص، أصبحت الآن هذه الإشكاليات معروفة ومضبوطة، وبعد التشخيص، انتقلنا إلى مرحلة تحديد أهداف الاستراتيجية، ثم انتقلنا إلى المرحلة الثالثة، وهي وضع نموذج اقتصادي يقوم على تدابير وإجراءات لتثمين العقار، بعد إجراء تقييم وتحديد التأثير الاقتصادي والاجتماعي لهذا النموذج ومدى مساهمته في خلق الثروة، أي مساهمته في الناتج الداخلي الخام، أما المرحلة الرابعة والأخيرة، تتجلى في تحديد رافعات تحقيق الأهداف الاستراتيجية للسياسة العقارية، وفي هذا الصدد، حددنا 20 رافعة لتحقيق هذه الأهداف.

إذن إعداد الاستراتيجية وصل تقريبا إلى نهايته، ونشتغل مع الشركاء وكافة المتدخلين لوضع اللمسات الأخيرة، قبل رفع هذه الاستراتيجية في صيغتها النهائية إلى السلطات العليا.

على ضوء التشخيص الدقيق لوضعية العقار بالمغرب، ما هي أهم الإشكاليات التي تواجه القطاع؟

هناك إشكالات تتعلق بالمنظومة القانونية المؤطرة للسياسة العقارية، لدينا قوانين تعود إلى فترة 1917 مازلنا نشتغل بها، وهناك إشكالات عويصة مرتبطة بالملكية على الشياع، وهذا يخلق عدة عراقيل ومشاكل تواجه تثمين العقار بالمغرب، سواء بالعالم القروي أو بالعالم الحضري، لا يعقل أن نجد عقارات بمساحات كبيرة داخل المدن تبقى مجمدة لمدة عشرات السنين بسبب مشاكل الملكية على الشياع، لا تستفيد منها المدينة، ولا يستفيد منها الاقتصاد الوطنين ولا يستفيد منها الورثة، وهذا يعود إلى الصعوبات القانونية للخروج من الشياع، لأن القانون لا يسمح بتصفية هذه العقارات، وهذه نماذج لأهم المشاكل من بين مشاكل أخرى متعددة حددتها الاستراتيجية.

الرسالة الملكية الموجهة للمناظرة الوطنية حول السياسة العقارية للدولة دعت إلى اعتماد استراتيجية وطنية شمولية وواضحة المعالم تروم تثمين العقار وإدماجه في التنمية، وتنزيلها في شكل مخططات، ما هي الجوانب المتعلقة بتصور وتنفيذ هذه السياسة؟

الرسالة الملكية التي وجهها جلالة الملك إلى المناظرة، شكلت بالنسبة لنا أرضية اعتمدنا عليها في إعداد الاستراتيجية وكيفية تنزيلها على أرض الواقع، لذلك انطلقنا من التوجيهات الملكية في رسم معالم استراتيجية شمولية، مع وضع مخططات تنزيلها، ومن بين التوجيهات المهمة، توحيد تسيير وتدبير استراتيجية العقار، لكي تكون المعلومات والمعطيات المتعلقة بالعقار مضبوطة، ويكون هناك توحيد رؤية الدولة. من طبيعة الحال تم الأخذ بعين الاعتبار البعد الجهوي، فلا يعقل استمرار تمركز كل القرارات بالرباط، هناك بعد جهوي في مخططات تنزيل الاستراتيجية، وهذا جانب مهم ركزت عليه الرسالة الملكية.

كذلك أعد المجلــس الاقتصادي والاجتماعي والبيئــي بتاريــخ 24 ينايــر 2018 دراســة يقتــرح فيهــا رؤيتــه بشــأن بلــورة اســتراتيجية وطنيــة جديــدة للسياســة العقاريــة للدولــة، هل أخذتم بعين الاعتبار هذه الدراسة وتوصيات المجلس في هذا الصدد؟

بطبيعة الحال، أخذنا بعين الاعتبار الدراسة التي قام بها المجلس الاقتصادي والاجتماعي، واشتغلنا على بعض التوصيات الصادرة في التقرير، وكان هناك تبادل للمعلومات بيننا وبين المجلس، المهم في هذه الاستراتيجية وهذا التشخيص، لأول مرة اشتغلنا بمنهجية تحديد الإشكاليات، وهذه الطريقة جعلتنا نقوم بتشخيص دقيق للسياسة العقارية بالمغرب، فعندما نستخرج إشكالية معينة نحاول تحديد حجمها ومدى تأثيرها من الناحية الاقتصادية والاجتماعية، مثلا الشياع، لدينا معطيات دقيقة ومرقمة حول الشياع بالعالم القروي وبالعالم الحضري، لتحديد مدى تأثيره على قيمة العقار، وتوصلنا إلى أن الخروج من الشياع يرفع من قيمة العقار، حيث ينتقل من 20 إلى 130، ما يعني أن قيمة العقار تتضاعف ست مرات، لذلك كما قلت سابقا، مكننا التشخيص الدقيق من تحديد كل الإشكاليات المرتبطة بقطاع العقار، وتطلب منا دراسة كل إشكالية على حدة ما يقارب خمسة أشهر داخل ورشات متخصصة، بمشاركة كل المتدخلين.

ما هو الدور الذي تلعبه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية في إعداد الاستراتيجية الوطنية للعقار؟

دورنا في هذه الاستراتيجية هو دور المنسق، وهناك متدخلون آخرون كذلك لهم دور أساسي مثل ووزارة الفلاحة ووزارة الداخلية في ما يتعلق بعقار الدولة، لماذا دورنا كمنسق؟ لأن الوكالة مؤسسة تقنية، يعني لها دور تقني يتعلق بالتحفيظ وحماية أملاك المواطنين والدولة، بطبيعة الحال كل الأطراف لها علاقة معنا، ونشتغل بتعاون وثيق مع جميع المتدخلين، هناك عمل مؤسس على الثقة والاستمرارية، الوكالة لها دور كبير من ناحية التحفيظ والإشراف وتسيير المعطيات المتعلقة بالعقار، لأننا نتوفر على أضخم قاعدة للبيانات تخص العقار، وبعد إعداد الاستراتيجية والشروع في تنزيلها سنضع جميع المعطيات التي نتوفر عليها رهن إشارة الدولة، وخاصة على الصعيد الجهوي، لأنه كما قلت سابقا سيكون هناك تنزيل الاستراتيجية على الصعيد الجهوي وليس الصعيد المركزي، سأعطي مثالا يتعلق بالتحفيظ الجماعي بالعالم القروي، المغرب كان ينتج إلى غاية سنة 2014 ما يناهز 15 ألف رسم عقاري سنويا بالعالم القروي، الآن انتقلنا إلى 135 ألف رسم قروي سنويا في العالم قروي، عندما نتكلم على هذا الرقم، نتكلم عن 135 أسرة مغربية تصبح مالكة، وهذا مهم من الناحية الاقتصادية والاجتماعية وتحصين الأمن العقاري، ونلاحظ أن أغلب الرسوم العقارية التي ننتجها، بعد 12 شهرا على إنجازها نجد فيها رهنا بنكيا، وبالخصوص القرض الفلاحي، وهذا يبرهن على أن المواطن عندما يصبح له ملك محفظ يدخل في الدورة الاقتصادية، وبإمكانه الحصول على قرض لإقامة مشروع فلاحي أو غير ذلك.

الوكالة قامت بحملة واسعة النطاق للتحفيظ الجماعي للعقار بالعالم القروي، ما هي نتائج هذه الحملة؟

تكلمت سابقا عن التحفيظ في العالم القروي وهو أساس استراتيجية عملنا، قررنا منح الألوية للعالم القروي، واليوم وصلنا إلى مستوى إنتاج إلى ما بين 135 ألفا و150 ألف رسم عقاري سنويا بالعالم القروي، وهذا هو جوهر استراتيجية التحفيظ، المواطن في العالم القروي عندما يأتي للمحافظة لتحفيظ ملكه، يأتي فقط ببطاقة التعريف الوطنية والوكالة تتحمل كافة المصاريف المالية، تقريبا 500 مليون درهم تنفقها الوكالة من أموالها الذاتية لتمويل برنامج التحفيظ الجماعي بالعالم القروي، ومن ناحية أخرى قمنا بتبسيط مسطرة التحفيظ بالعالم القروي، جعلت المدة ما بين ساعة فتح منطقة للتحفيظ الجماعي إلى غاية إنتاج الرسوم، تستغرق فقط ما بين 12 إلى 18شهرا، خلافا للسابق، كانت تستغرق مدة مسطرة التحفيظ ما بين خمس وسبع سنوات، الآن تم تقليص هذه المدة إلى أقل من سنة ونصف، وهذا في الحقيقة يبرهن على المجهود الكبير الذي تقوم به الوكالة، ويتطلب إمكانيات بشرية وتقنية ولوجيستيكة كبيرة.

تحدثت عن مجهود الوكالة في ما يتعلق بالتحفيظ الجماعي بالعالم القروي، هل يمكن أن تطلعنا على حصيلة ومنجزات الوكالة بخصوص التحفيظ العقاري بصفة عامة؟

الوكالة قامت بمجهود كبير خلال السنوات الأربع الأخيرة، حيث بلغت المساحة المحفظة ما بين سنتي 1913 و2015، أي لمدة 103 سنة، ما يناهز 7.1 ملايين هكتار، وبلغت المساحة المحفظة ما بين سنتي 2016 و2019، أي لمدة أربع سنوات، ما يناهز 6.6 ملايين هكتار، أي ما يشكل 48 في المائة من المساحة المحفظة، ويعني ذلك أن الوكالة أنجزت في ظرف أربع سنوات، ما تم إنجازه في ظرف 100 سنة، وفي ما يخص تأسيس الرسوم العقارية، فقد تم إنجاز أربعة ملايين و630 ألف رسم عقاري في الفترة ما بين 1913 إلى غاية سنة 2015، فيما تم إنجاز مليون و370 ألف رسم عقاري ما بين سنتي 2016 و2019، ويعني ذلك إنجاز 23 في المائة من الرسوم العقارية في ظرف أربع سنوات، أما في ما يخص الرسوم العقارية المنجزة في إطار التحفيظ الجماعي للعقار بالعالم القروي، فقد تم تأسيس 380 ألف رسم عقاري في الفترة ما بين سنتي 2016 و2019، مقابل تأسيس حوالي 148 ألف رسم عقاري في الفترة ما بين 1969 و2015، أي 72 في المائة من الرسوم العقارية المنجزة بالعالم القروي تم إنجازها خلال الأربع سنوات الأخيرة.

ما هي المساحة الإجمالية للأراضي المتبقية بدون تحفيظ؟

التراب المغربي يشمل 71 مليون هكتار، إذا حذفنا المناطق الصحراوية والمناطق الجبلية، تبقى 35 مليون هكتار، من ضمن هذه المساحة، الآن لدينا 14 مليون هكتار محفظة، وتقريبا 7 ملايين هكتار في طور التحفيظ، ومن المتوقع أن نصل بعد سنتين إلى تحفيظ مساحة إجمالية تناهز 22 مليون هكتار.

بالإضافة إلى التحفيظ، ما هو دور الوكالة في تحصين الأمن العقاري، وهنا أتحدث عن دوركم في محاربة السطو على عقارات الغير، وهي ظاهرة تفشت بشكل خطير خلال السنوات الأخيرة؟

بطبيعة الحال، الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، هي عضو في اللجنة التي تأسست تبعا للرسالة الملكية السامية الموجهة إلى وزير العدل والحريات بتاريخ 30 دجنبر 2016 والتي أمر جلالته بموجبها التصدي لظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير والعمل على إيجاد حلول عاجلة وحازمة لمواجهتها، وتم إحداث لجنة مكونة من ممثلي القطاعات الحكومية والمهن القانونية والقضائية المعنية من أجل العمل على وضع خطة عمل فعالة لمحاربة الظاهرة المذكورة.

ولقد تمخض عن اجتماعات اللجنة المشار إليها اتخاذ مجموعة من التدابير، ومن جهتها اتخذت الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية مجموعة من التدابير الاستعجالية ترمي إلى محاربة ظاهرة الاستيلاء على أملاك الغير.

ما هي هذه التدابير الاستعجالية؟

أهم هذه التدابير، قمنا بإجراء جرد للعقارات المهملة بتعاون مع وزارة الداخلية، لأنها في أغلب الحالات تتعرض للسطو، وتوصلنا إلى إحصاء تقريبا 5 آلاف رسم عقاري مهمل، واتخذنا قرارا بتجميد هذه العقارات، من خلال وضع تنبيه خاص يتضمن عبارة «عقار مهمل» بملف الرسم العقاري المعني، وكذلك بقاعدة المعطيات العقارية المعلوماتية، بالإضافة إلى الاحتراز الشديد في دراسة المعاملات والبت في الطلبات التي ترد على المحافظين والمتعلقة بالعقارات المهملة، هذه الإجراءات لا يسمح بالقيام بأي عملية تخص هذه العقارات، وإذا كانت أي عملية تعرض على لجنة مركزية تتولى الاطلاع على الملف وضبط المسطرة القانونية.

الوكالة قامت بمجهود كبير، الآن لدينا صورة واضحة ونعرف العقارات المستهدفة، وكذلك وضعنا مسطرة دقيقة للتأكد من صحة المحررات التي تأتي من الخارج، بتعاون مع وزارة العدل ووزارة الخارجية، وفي هذا الصدد، تم حث المحافظين على الأملاك العقارية لبذل المزيد من الحرص في دراسة صحة وسلامة العقود والمحررات الصادرة بالخارج، كما تمت دعوتهم إلى إحالة العقود والمحررات الصادرة في فرنسا أو في إسبانيا، المشكوك في صحتها، على المصالح المركزية للوكالة من أجل إحالتها على وزارة العدل والحريات لإخضاعها لمسطرة التحقق من صحتها بتنسيق مع مصالح وزارتي العدل بكل من فرنسا وإسبانيا، تطبيقا للاتفاقيتين المبرمتين معهما بهذا الخصوص، فإلى غاية اليوم، تم توجيه 41 طلبا للتحقق من صحة محررات صادرة بالخارج إلى وزير العدل، منها 36 تمت معالجتها، و05 في طور المعالجة.

ومن بين التدابير الاحترازية المتخذة من طرف الوكالة، هي حصر ومراقبة طلبات الاطلاع على الرسوم العقارية المقيدة في اسم الأجانب، من خلال حجب إمكانية الاطلاع على البيانات المتعلقة بها والمحصلة بقاعدة البيانات المعلوماتية إلا بإذن من المحافظ المختص شخصيا، مثلا إذا كان أي عقار في ملكية أجنبي، نستطيع معرفة أي محاولة للاطلاع على الرسم، ونعرف الشخص الذي اطلع وفي أي وقت، والهدف من اطلاعه على الملف، وإذا لم يقتنع المحافظ بمبررات الطلب، لن يتمكن من تلبيته، وحتى إذا اطلع على الرسم، تطبيقا للقانون، نعرف هوية الشخص الذي اطلع.

كذلك أطلقت الوكالة تطبيق معلوماتي يحمل اسم «محافظتي»، هل يدخل في إطار مجهودات محاربة «مافيا العقار» ؟

من أجل تقوية ضمانات حماية الأملاك العقارية المحفظة أطلقت الوكالة خدمة إليكترونية جديدة «محافظتي» ترمي إلى تمكين المالكين المنخرطين فيها من تتبع وضعية أملاكهم العقارية من خلال إشعارهم برسائل نصية موجهة نحو هاتفهم المحمول وبريدهم الإلكتروني كلما تم إدراج أي تقييد جديد بالرسوم العقارية المملوكة لهم، ويعني ذلك، أن أي عملية ولو مجرد إطلاع يتوصل بإشعار على هاتفه، التطبيق متاح لجميع المغاربة، مثلا إذا استعملت بطاقة بنكية، تتوصل برسالة في نفس الدقيقة، استعملنا نفس الأرضية في إنجاز هذا التطبيق.

بالإضافة إلى خدمة «محافظتي» أطلقت الوكالة خدمات إليكترونية أخرى تهدف إلى تبسيط مساطر طلب وتسليم الشهادات والوثائق العقارية وتيسير الإطلاع على الإعلانات المنشورة بالجريدة الرسمية المتعلقة بإجراءات التحفيظ العقاري التي تقتضي ذلك، وهذا بدون شك سيساهم في دعم الإجراءات الوقائية للحد من ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير.

وهل ساهمت هذه الإجراءات في الحد من السطو على عقارات الغير، وهل تم تسجيل حالات جديدة منذ تشكيل اللجنة المكلفة بمحاربة هذه الظاهرة؟

صحيح، لقد ساهمت هذه الإجراءات بشكل كبير في الحد من الظاهرة، حيث لم يتم تسجيل أي حالة جديدة، وبخصوص الملفات الرائجة أمام القضاء فهي تعود إلى فترة ما قبل إحداث اللجنة الوطنية لمواجهة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير، ويبلغ عدد هذه الملفات 36 ملفا، ومنها 4 في البحث و7 في التحقيق و8 في الابتدائي، و15 في الاستئناف، و2 في النقض.

وللحد من الظاهرة، أصبح طلب وتسليم الوثائق يتم بطريقة إلكترونية وبالأخص شهادة الملكية، وهذا الإجراء يمكننا من معرفة صاحب الطلب، وهوية الشخص الذي أدى مقابل الحصول على الخدمة عن طريق الأداء الإلكتروني باستعمال البطاقة البنكية، والآن نشتغل على مشروع كبير يتعلق برقمنة ملفات التوثيق، فمنذ يوم 4 ماي الماضي، أصبح ملزما على الموثقين وضع ملفات التحفيظ عن طريق الأنترنيت، وبذلك ستكون جميع الوثائق مرقمنة إلكترونيا، وسيكون من المستحيل إدخال أي تغيير في معطياتها، وإذا اطلع عليها أي شخص ولو كان موظفا بالوكالة يكون من السهل معرفة هويته عن طريق الرقم السري المستعمل في الولوج إلى قاعدة البيانات.

كما أغلقنا باب استعمال الوكالات المزورة في السطو على عقارات الغير، حيث فرضنا منذ شهر شتنبر 2017، ضرورة الإدلاء بالوكالات الموثقة، حيث تم تعديل مقتضيات المادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، وبموجب هذا التعديل، تمت إضافة الوكالات إلى لائحة الوثائق والعقود والتصرفات العقارية الواجب تحريرها بموجب محرر رسمي أو محرر ثابت التاريخ صادر عن محامي مقبول للترافع أمام محكمة النقض، وذلك بهدف الحد من حالات التزوير التي بين الواقع أنه يطال كل الوكالات العرفية، ووجهنا مذكرة في الموضوع إلى المحافظين على الأملاك العقارية من أجل إخبارهم بصدور النص التشريعي، ولفت انتباههم إلى أن الوكالات العرفية المحررة قبل تاريخ 14 شتنبر 2017 لا يمكن الاستناد إليها في إبرام التصرفات العقارية بعد ذلك.

وفي اجتماعها الأخير، أوصت اللجنة الوطنية لمواجهة ظاهرة الاستيلاء على عقارات الغير بإحداث لجنة مصغرة من أجل النظر في مقترحات الوكالة بشأن تنظيم مساطر الحصول على المعلومات والشهادات ونسخ الوثائق العقارية.

بالنسبة للأشخاص المقيدين بالرسوم العقارية، تتم الاستجابة لطلباتهم (المالكون والأشخاص المستفيدون من حقوق مفيدة المقدمة إلى مصالح المحافظة العقارية أو عبر البوابة الإلكترونية للوكالة بعد التأكد من هويهم)، أما بالنسبة للمهنيين، يتعين عليهم (المهنيون الشركاء وباقي المهنيين) تقديم طلباتهم إلى مصالح المحافظة العقارية محررة في ورق خاص بالمهني المعني (papier en tete) مع بيان الغرض من الطلب.

أما الأغيار، تتوقف الاستجابة لطلباتهم على الإدلاء للمحافظ بوكالة رسمية صادرة عن المالك أو الشخص المقيد بالرسم العقاري، وفي حالة تعذر الحصول على الوكالة يمكنهم اللجوء إلى موثق، أو محامي، أو عدل، يقوم نيابة عنهم بالإجراء المطلوب.

يعني أغلقتم كل الثغرات التي تستغلها شبكات السطو على عقارات الغير؟

ولكن هذه حرب نخوضها يوميا، وتتطلب منا مجهودات كبيرة، وإذا ظهرت حالة، نتمكن من توقيف 100 حالة بمجهود موظفي الوكالة بتعاون مع الجميع.

قلت إنكم في حرب يومية، يعني تواجهون شبكات منظمة تستعمل كل الإمكانيات؟

هذه هي الحقيقة، مازلنا نخوض الحرب، ويجب أن نبقى مجندين طبقا للتعليمات الملكية، والسيد وزير العدل قدم مؤخرا حصيلة مواجهة ظاهرة السطو على العقارات، وبدأت تظهر مؤشرات، والحمد لله ربح الحرب، واستطعنا الحد من هذه الظاهرة بشكل كبير.

أثار تعديل المادة الثانية من مدونة الحقوق العينية الكثير من الجدل بالبرلمان، ما موقف الوكالة من تعديل هذه المادة؟

بادرت اللجنة الوطنية لمواجهة ظاهرة السطو على عقارات الغير إلى تعميق النقاش بخصوص المادة 2 من مدونة الحقوق العينية التي تسمح بإمكانية إبطال أو تغيير أو تشطيب كل تفويت مضمن برسم عقاري يكون صاحب الحق المتعلق به قد تضرر بسبب تدليس أو زور أو استعماله شريطة رفع دعوى المطالبة بحقه داخل أجل أربع سنوات من تاريخ التقييد، ولهذا الغرض تم إحداث لجنة ضمت إلى جانب ممثلي وزارة العدل، ممثلي كافة السلطات والإدارات العمومية المعنية وباقي المتدخلين في المجال العقاري بمن فيهم ممثلو الوكالة، وقد عقدت هذه اللجنة عدة اجتماعات عبر خلالها ممثلو الوكالة عن تحفظهم عن أي مبدأ حماية الغير المقيد عن حسن نية الذي يشكل مبدأ أساسيا من المبادئ التي يستند إليها نظام التحفيظ العقاري، وقد أوصت اللجنة في نهاية المطاف بتعديل المادة 2 المذكورة بعد إجراء مناقشات مع الفرق البرلمانية المشكلة للأغلبية بمجلس النواب التي تقدمت بمقترح قانون في الموضوع من أجل الوصول إلى صيغة موحدة بشأن التعديل المطلوب.

وقد ذهبت الاجتماعات التي عقدت بمجلس النواب بشأن المقترح المذكور في اتجاه ضرورة تبني تعديل يضمن حماية الغير حسن النية انسجاما مع الفصل 66 من الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري، مع البحث عن آلية لتعويض المالك الأصلي الذي كان ضحية التزوير من خلال اقتراح إحداث صندوق للتأمين يؤدي التعويض المحكوم به لفائدة المالك الأصلي في حالة عسر المسؤول عن الضرر أو عدم العثور عليه.

أما بخصوص موقف الوكالة من تعديل هذه المادة، فقد تم تقديم مجموعة من مقترحات القوانين كلها تذهب في منحى الإبقاء على الاستثناء المنصوص عليه في هذه المادة وحذف الأجل المنصوص عليه في هذه المادة أو الرفع منه، وقد أبدت الوكالة برأيها بخصوص هذه المقترحات ووضحت أنها ترى أنه لا جدوى منها لأنه من جهة لا يساهم في تعزيز مصداقية التقييدات واستقرار المعاملات العقارية وتحقيق الأمن العقاري الذي يعد القاعدة الأساسية لإرساء دعائم التنمية الاقتصادية والاجتماعية للبلد، ومن جهة ثانية لكون أن الحماية المطلقة للمالك الأصلي للعقار المحفظ هي حماية للمصلحة الفردية، في حين أن حماية الغير الذي استفاد من حق متعلق بالعقار المذكور بحسن نية، تمثل مصلحة عامة بالنظر إلى أن الإضرار به يؤثر على مصداقية التقييدات، ويزعزع الثقة والاستقرار في المعاملات العقارية، وبالتالي فإن تفادي هذا الإضرار هو الأولى بالحماية لأن فيه مصلحة ومنفعة للمجتمع برمته.

لذلك تقترح الوكالة تعديل المادة 2 المذكورة من خلال حذف الاستثناء المضمن بها انسجاما ومقتضيات الفصل 66 من الظهير المتعلق بالتحفيظ العقاري، وعدم التنصيص على أي أجل وترك الأمر للقضاء في حالات سوء نية الشخص المقيد بالرسم العقاري وكذا حالات التزوير والتدليس للبت في الدعاوى التي يمكن أن ترفع أمام القضاء في إطار القواعد العامة للتقاضي، بحيث تصبح المادة 2 المذكورة كما يلي «إن الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات تابعة لإنشائها تحفظ الحق الذي تنص عليه وتكون حجة في مواجهة الغير على أن الشخص المعين بها هو فعلا صاحب الحقوق المبينة فيها، أن ما يقع من التقييدات من إبطال أو تغيير أو تشطيب من الرسم العقاري لا يمكن التمسك به في مواجهة الغير المقيد عن حسن نية، كما لا يمكن أن يلحق به أي ضرر».

تحدثت سابقا عن بعض الخدمات الإلكترونية، ومؤخرا أبانت جائحة كورونا، عن الحاجة إلى رقمنة الخدمات والمساطر الإدارية، هل تشتغلون على هذا الورش؟

لقد بدأنا ورش الثورة الرقمية قبل الجائحة، فبالإضافة إلى الخدمات التي تحدثت عنها سابقا، هناك خدمة أخرى تسمى «الإشهار العقاري الرقمي»، وهي خدمة تتوخى تمكين المرتفقين من الاطلاع بكيفية مجانية على الاعلانات المنشورة بالجريدة الرسمية، سواء تعلقت بمطالب التحفيظ (نشر خلاصه مطلب التحفيظ، نشر الإعلان عن انتهاء التحديد..) أو الرسوم العقارية (طلب تسليم نظير جديد لرسم عقاري، طلب تغيير اسم عقار) طالما أنها لازالت في طور النشر بالجريدة الرسمية، بحيث يكفي للمرتفق أن يدرج اسم المحافظة التي يود الاطلاع على عمليات النشر المتعلقة بها على مستوى رابط الخدمة ببوابة الوكالة على الأنترنيت من أجل الحصول على المعلومات المطلوبة.

وكذلك، خدمة طلب وتسليم الشهادات والوثائق بطريقة الكترونية، وترمي هذه الخدمة إلى تخفيف عبء التنقل على كافة المرتفقين بمن فيهم المواطنون المغاربة المقيمون بالخارج والأجانب وتمكينهم من تقديم طلباتهم والحصول على الشهادات والوثائق العقارية بطريقة إلكترونية بعد أداء وجيبات المحافظة العقارية بطريقة إليكترونية كذلك.

هل استطاعت هذه الخدمات الرقمية من تقليص توافد المواطنين على الإدارات والمصالح التابعة للوكالة؟

كانت المصالح التابعة للمحافظة العقارية تستقبل سنويا ما يناهز 3,5 ملايين شخص، ما يشكل ضغطا كبيرا على المحافظات، والآن لدينا مليون ونصف شخص يستعملون الخدمات الإلكترونية دون ضرورة التنقل إلى الإدارة، ومازال مليوني شخص يتوافدون على المحافظة لقضاء أغراضهم، لكن نشتغل على تطوير الخدمات لتقليص العدد، بالنسبة للموثقين الآن يتم وضع المكلفة إلكترونياً، الأداء يكون إلكترونياً، لم تعد الوكالة تقبل الأداء بالشيكات البنكية ولا بالسيولة النقدية، كما أن كل العمليات المتعلقة بالمسح العقاري، تتم بطريقة إلكترونية، منذ بداية وضع الملف من طرف المهندس الطبوغرافي إلى غاية مرحلة الأداء، ولدينا مخطط السنة المقبلة بالوصول إلى الخطوة الأخيرة في مشروع الرقمنة، وهي تقليص التوافد على المحافظة، إلا في حالات نادرة، مثلا الحصول على توجيهات وليس في المساطر والعمليات الأخرى، والهدف الأخير الذي نطمح الوصول إليه هو القضاء نهائيا على الملفات الورقية، من خلال مشروع توفير أرشيف إلكتروني، «ما تبقى تدخل حتى ورقة للمحافظة في أواخر 2021»، لأن ذلك يتطلب تغيير بعض القوانين، التي تفرض علينا الاحتفاظ بالملفات الورقية، وهذا يتطلب تعديل المنظومة القانونية وبناء قاعدة معلوماتية تربط بين كافة المتدخلين في عملية التحفيظ، من خلال رقمنة كافة العمليات، لدينا الآن أكثر من 220 مليون وثيقة رقمية.

بالإضافة إلى ورش الرقمنة، هل تشتغلون على تبسيط مسطرة التحفيظ العقاري؟

في الاستراتيجية الوطنية للعقار، نقترح بعض الإجراءات التي تروم تبسيط مساطر التحفيظ لأقل درجة، سواء في ما يتعلق بمطالب التحفيظ أو التحفيظ.

أطلقت مديرية الشؤون القروية بوزارة الداخلية مشروع تمليك الأراضي السلالية، ما هي مساهمة الوكالة في هذا المشروع الكبير؟

اشتغلنا سابقا على عمليتين نموذجيتين بتعاون مع وزارة الفلاحة ومديرية الشؤون القروية بالغرب بسيدي قاسم وسيدي سليمان وفي الحوز، مشروع بقي لمدة 15 سنة وهو جامد، في ظرف سنة ونصف أنتجتها 3800 رسم عقاري للتمليك، نحن لا ندخل في مساطر التمليك، وزارة الداخلية تشرف على هذا الجزء من المسطرة، دورنا يتجلى في مسطرة التحفيظ، وهذا النموذج نحن جاهزون لتنزيله في أي منطقة بالمغرب.

هي إذن ستساهم عملية تحفيظ وتمليك الأراضي السلالية في تعبئة العقار للاستثمار؟

هذا جزء مهم من الاستراتيجية الوطنية للعقار التي نشتغل عليها، لا يمكن أن لا يجد الاستثمار العقار للإنجاز، لا يعقل أن نجد عقارات مهمة في وسط المدن تبقى خالية لمدة عقود، تشوه المدينة ولا تدخل في الدورة الاقتصادية، وتشجع على المضاربات العقارية، التي تؤدي إلى ارتفاع أسعارها، هناك مضاربات في العقارات غير المستغلة، حيث تبقى هذه العقارات فارغة بدون استغلال، فيما ترتفع أسعارها بشكل صاروخي.